Huurhuis kopen? Corporaties zijn terughoudend

VEENENDAAL Een grondgebonden, sociale huurwoning kopen voor de zittende huurders om daarmee het woningbezit te bevorderen? Maar kan iedereen dat zomaar? Is verkoop een middel om het woningtekort tegen te gaan? Het nog lang niet uitgewerkte voorstel staat in het regeerakkoord. De minister moet de voorwaarden nog bepalen. We vroegen het aan de grootste verhuurdersorganisaties in Veenendaal en Rhenen.

door Martin Brink

Een eigen huis. Voor velen is dat de ultieme droom. Het feit dat de huren nog elk jaar stijgen, bij een vrijesectorwoning vanaf 1 juli dit jaar met maximaal 3,3%, maakt dat het bezitten van een huis wordt verkozen boven huren. Dan wordt elke maand een vast bedrag aan hypotheekrente betaald waardoor het maandbedrag vaak ook verrassend veel lager uitkomt dan bij huren.

ZELF VERANTWOORDELIJK In ieder geval stijgt het bedrag niet zoals bij huren wel het geval is. Daar tegenover staat natuurlijk wel dat de woningbezitter voor alles verantwoordelijk is. Het onderhoud, bijvoorbeeld een nieuw verfje, komt op last van de bezitter.

Voor velen was koop ooit te hoog gegrepen en dus werd het huren. Metterjaren, de kinderen zijn het huis uit, en met het stijgen van het salaris, komt dat toch in zicht als mogelijkheid. Zelfs ouderen, zeg rond de zestig jaar, kopen in de huidige tijd zonder problemen hun huurhuis waar ze al vele jaren met plezier wonen.

Corporaties wilden er lang niet aan maar sinds de verzelfstandiging in de jaren negentig gebeurt het op grotere schaal. Daarvoor werden alleen incidenteel woningen aan zittende bewoners te koop aangeboden. Ook de verhuurdersbelasting (vanaf 2013) werkte dat in de hand.

Deze belasting op het woningbezit moeten corporaties afdragen aan de schatkist van de overheid. Het gaat om miljarden euro’s: ongeveer twee maanden huurinkomsten per jaar. Dit geld kunnen zij dus niet meer kunnen investeren in sociale woningbouw.

Met de verkoop van het bezit wordt dit deels opgevangen, al wordt heel goed gekeken waar en in welke buurten men wil verkopen. Ook speelt de toekomst van de omgeving een grote rol. Zijn de woningen niet te oud, komt op termijn nieuwbouw en herinrichting van de wijk in zicht? Dan zou verkoop dus niet aan de orde zijn. Met het geld dat dit oplevert, kan er weer geïnvesteerd worden om nieuwe sociale woningbouw te plegen.

BEPERKTE GROEP Het kopen van een huurhuis, als die mogelijkheid er is, is ook maar voor een beperkte groep interessant. Want lang niet iedereen kan dat, door allerlei omstandigheden. Het zijn mensen die voldoende inkomen of vermogen moeten hebben om een hypotheek af te sluiten en daarmee ook niet afhankelijk zijn van een sociale huurwoning.

De verkoop van woningen levert echter niets op voor de lange rij woningzoekenden. Immers: de beschikbare huizen wordt daarmee niet vergroot en eenmaal verkocht wordt de woning ook afgevinkt in het bestand van sociale huurwoningen Verkoop voorkomt wel dat huurders die kunnen verhuizen ook daadwerkelijk de wijk verlaten. Bij verkoop blijft een dus goede mix van doelgroepen gehandhaafd.

Hoe zit dat in deze regio? We vroegen het aan drie woningcorporaties.

GEEN BELEID Bij de Veenendaalse Woningstichting (VWS), die nog dit jaar samengaat met Patrimonium woonservice en daarmee het kantoor aan de Kerkewijk verlaat om bij Patrimonium aan het Boompjesgoed in te trekken, is men klip en klaar.

Dick van Doorn, manager Woondiensten, vertelt desgevraagd: ,,De VWS heeft tot nu toe geen woningen verkocht aan huurders. Gezien ons geringe bezit was ons beleid om geen bestaand bezit te verkopen. Vanwege de grote vraag naar sociale huurwoningen en de geringe mogelijkheden voor nieuwbouw in Veenendaal leek en lijkt het ons niet gewenst om goede huurwoningen te onttrekken aan de voorraad. Hoe dit na de fusie gaat ontwikkelingen is nog niet bekend.”

De VWS is de kleinste woningcorporatie in deze regio. Ze bezit 1380 woningen. Hoe klein ook: op het gebied van sociale huur toont ze zeker initiatieven. Dit voorjaar nog werd een bouwproject aan de Ida Gerhardtlaan in Veenendaal-West uit het slop getrokken, nadat een gepland medisch centrum werd teruggetrokken. De VWS realiseerde er zeven studio’s voor jongeren onder de 23 jaar.

Rhenam Wonen is een corporatie in de gemeenten Rhenen en de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Ze bezit 2779 woningen, waarvan 2157 woningen in de gemeente Rhenen, 622 woningen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

AFNEMEND AANBOD Sander Spekle, manager Wonen en Vastgoed, laat weten dat de woningcorporatie sinds 2016 een terugwerkend verkoopbeleid voert. ,,Rhenam Wonen heeft een beperkt aantal woningen gelabeld voor verkoop. Dat heeft alles te maken met de hoge druk op de woningmarkt. Door woningen te verkopen neemt het aanbod af van betaalbare sociale huurwoningen.

Dat is niet wenselijk. Indien er een passend aanbod is, dan onderzoeken wij de mogelijkheden om deze woning toe te voegen aan onze woningvoorraad.” Uit cijfers blijkt dat Rhenam Wonen in de periode van 2015 tot en met 2021 in de gemeente Utrechtse Heuvelrug gemiddeld 2,5 woning per jaar verkocht. In 2021 betrof het slechts één woning. In diezelfde periode werd in Rhenen gemiddeld 2,8 woning per jaar overgedaan. In 2020 en 2021 werd zelfs geen enkele woning via verkoop aan de zittende huurder aan het woningbestand onttrokken.

PATRIMONIUM WOONSERVICE Patrimonium woonservice te Veenendaal bestaat al vanaf 1918 en is met ongeveer 7500 woningen veruit de grootste in de regio. Patrimonium heeft een strikt beleid inzake verkoop. Desondanks zijn het nog relatief hoge cijfers.

In 2021 wisselden vijftien woningen van eigenaar. Een topjaar was 2016 toen liefst 102 huurwoningen in particuliere handen kwamen. In 2019 waren dat er 22 en in 2020 ging het om 27 huizen.

Paul Voogsgerd, adviseur Communicatie en PR van Patrimonium woonservice, legt uit: ,,De afgelopen jaren zijn we duidelijk en gericht minder gaan verkopen, juist om de sociale woningvoorraad op peil te houden. Verkochten we in 2015 en 2016 samen nog ruim 150 woningen, in de afgelopen vijf jaar waren dat er gemiddeld zeventien per jaar. We concentreren ons nu eigenlijk voornamelijk op de VVE-complexen waar al heel veel particuliere eigenaren wonen. De verkoop aan zittende huurders wordt wel steeds lastiger door de forse waardestijgingen van woningen en de taxatieregels waar wij ons wettelijk aan moeten houden. Voor veel huurders is het met die hoge huizenprijzen ook niet mogelijk om een hypotheek te krijgen.”

POSITIEVE KANT Paul Voogsgerd benoemt ook de positieve zijde van verkoop aan zittende huurders: ,,Aan de andere kant voorzien we met de verkoop van onze woningen voor een andere doelgroep wel weer in een behoefte. De inkomsten die het ons oplevert besteden we namelijk weer aan extra nieuwbouw van sociale huurwoningen in Veenendaal.” Een treffend voorbeeld is het gebied De Veenderij, eiland L in Veenendaal-oost waar Patrimonium een jaar geleden fraaie, aan het water gelegen, appartementen in de sociale verhuur realiseerde. Met dank aan onder meer de verkoop van bestaande huurhuizen.

Zo snijdt het mes dus aan twee kanten.

Reageren: m.brink@bdu.nl