Veenendaler die alternatief wooninitiatief introduceert: ‘Veenendaal, het nieuwe Wassenaar aan de A12’”

Veenendaal - Veenendaler Jeroen van Zeist constateerde dat bijna het totale koopwoningaanbod in Veenendaal onbetaalbaar is voor ruim 90% van de alleenstaande Veenendalers. Reden voor hem om op onderzoek uit te gaan. Hij sprak het afgelopen jaar over dit probleem met lokale politici, beleidsmedewerkers, woningbouwers, makelaars, mensen uit de financiële dienstverlening en inwoners van Veenendaal.

Het bruto jaarinkomen van de gemiddelde inkomensontvanger in Veenendaal is circa € 30.000. Met dit inkomen kan ongeveer € 140.000 geleend worden voor de aanschaf van een woning. In de prijscategorie tot € 150.000 staan op 19 december geen woningen te koop in Veenendaal.
“Op 19 december 2020 staan in Veenendaal 234 woningen te koop. Van dat aantal woningen staan er 3 woningen te koop in de prijscategorie tot € 200.000, waar nog niet het etiket ‘verkocht onder voorbehoud’ is opgeplakt. Dit is 1,28% van het totale koopwoningaanbod. Door de enorme concurrentie op de koopwoningmarkt gaat de gemiddelde woning voor 10% à 30% boven de vraagprijs weg.”

“Dit betekent dat ruim 90% van de alleenstaande Veenendalers 98,72% van het totale koopwoningaanbod niet kan financieren met zijn of haar inkomen.”

De kloof tussen vraag en aanbod op de Veenendaalse koopwoningmarkt voelt onrechtvaardig zegt Jeroen. Dat is de reden dat hij eind november van dit jaar Alternatief Wooninitiatief is gestart om alleenstaande Veenendalers – met een bruto jaarinkomen tot € 45.000 – aan een koopwoning te helpen.
Ondertussen hebben 34 mensen zich aangemeld via de website van Alternatief Wooninitiatief. Jeroen kijkt naar de woonwensen en financiële mogelijkheden van de geïnteresseerden. Op basis daarvan wordt een geschikte woning ontworpen. Vervolgens gaat Jeroen in overleg met de gemeente Veenendaal en lokale politici met als doel:
“De woonwensen die voortvloeien uit dit initiatief moeten in mijn optiek meegenomen worden in de bouwplannen van Veenendaal voor de komende jaren.”
Naast de huidige woningzoekers vragen ook ouders zich af of er straks nog wel een betaalbare woning voor hun kind te vinden is in Veenendaal. Onlangs twitterde een inwoner van de gemeente Veenendaal het volgende: “Verbeeld ik me nu dat Veenendaal een soort Wassenaar aan de A12 wordt? Of worden er ook nog huizen gebouwd, die mijn kinderen later kunnen betalen?”

Rol gemeente

Mensen die hun woning te koop aanbieden mogen er voor vragen wat ze willen. Gemeenten hebben niet de bevoegdheid om mensen te verplichten hun woning voor een bepaalde prijs te koop te zetten. Wat de gemeente Veenendaal volgens Jeroen echter wel kan doen is voorwaarden stellen aan de nieuw te bouwen woningen. Afspraken maken over aantallen, groottes en prijsklassen met projectontwikkelaars zijn volgens Jeroen noodzakelijk om die woningen aan de juiste doelgroep aan te kunnen bieden.
“Wat je nu ziet is dat de meeste woningen alleen nog maar te betalen zijn voor tweepersoonshuishoudens of alleenstaanden met het beroep advocaat, tandarts, medisch specialist of piloot. Of burgers die met behulp van een schenking van bijvoorbeeld (groot)ouders een woning kunnen kopen. Verder constateer ik dat mensen uit de Randstad deze kant op komen, omdat de woningen hier een ‘fractie’ van de prijs zijn ten opzichte van in de grote steden. Dit woningbeleid valt te rechtvaardigen als er nagenoeg geen alleenstaanden woonachtig in onze gemeente zouden zijn, alleen maar mensen werkzaam zijn in de bovenstaande beroepsgroepen en waar bijna iedere familie over voldoende vermogen beschikt om (klein)kinderen van een ‘jubelton’ te voorzien.“
Op 21 december 2020 is de goedkoopste nieuwbouwwoning voor € 297.500 (De Veense Poort fase 2a2) op de kop te tikken. Als alleenstaande moet je hiervoor ongeveer € 60.000 bruto op jaarbasis verdienen. Dat is het dubbele van wat de gemiddelde inkomensontvanger in Veenendaal verdient. “Het huidige aanbod ‘nieuwbouw’ is qua prijs dus totaal niet representatief voor het inkomensniveau van de gemiddelde Veenendaler.”

Randstedelingen

“Randstedelingen overspoelen de woningmarkt in de Vallei zodat die muurvast zit.”Dit was de titel van een artikel in de Gelderlander afgelopen juli. “Randstedelingen overspoelen sinds een jaar of drie de woningmarkt in de Foodvalley.” Dit is volgens Jeroen ook niet zo gek. “Als de woningen in Veenendaal voor de gemiddelde Veenendaler onbetaalbaar zijn geworden, dan zijn bij een landelijk woningtekort genoeg stelletjes die vanuit de Randstad deze kant optrekken. Veenendaal ligt centraal in het land en met drie treinstations is het een interessante uitvalsbasis voor een forens. Dit geluid wordt bevestigd door diverse makelaars die aangeven dat er verhoudingsgewijs steeds meer niet-Veenendalers een woning kopen in Veenendaal.”
Mensen uit de Randstad aantrekken met een hoger besteedbaar inkomen dan de gemiddelde Veenendaler kan in financieel opzicht een aantal voordelen opleveren voor de gemeentekas en de lokale economie. Grondverkoop is een inkomstenbron voor de gemeente. Grond die bestemd is voor sociale woningbouw levert minder op bij verkoop dan grond die niet bedoeld is voor sociale woningbouw. Dus puur vanuit de gemeentekas gezien is het financieel gunstig als de grond voor een zo hoog mogelijke prijs verkocht wordt en dat op die betreffende grond woningen komen te staan met een relatief hoge WOZ-waarde. De hoogte van de gemeentebelastingen zijn gebaseerd op de WOZ-waarde van een woning. Dus hoe hoger de WOZ-waarde van een woning, hoe meer belastinginkomsten voor de gemeente. Daarnaast zullen mensen met een hoger besteedbaar inkomen waarschijnlijk meer geld uitgeven bij de lokale ondernemer dan iemand die ieder dubbeltje moet omdraaien.

Eeuwig in sociale huurwoning

“Maar wegen de financiële voordelen zwaarder dan de nadelige effecten van dit beleid?”, vraagt Jeroen zich hardop af. Hij vervolgt: “In hoeverre is het wenselijk dat een grote groep Veenendalers uitgesloten wordt van een eerlijke kans op het kunnen kopen van een woning? Dit kan tot gevolg hebben dat jongeren straks op steeds latere leeftijd het ouderlijk huis verlaten bij gebrek aan betaalbare huisvesting. Andere mensen zullen hierdoor voor eeuwig in een sociale huurwoning zitten, ondanks het feit dat ze naar maatschappelijke maatstaven een bovengemiddelde boterham verdienen. En wat dacht je van de groep mensen die te kort ingeschreven staat of te veel verdient voor een sociale huurwoning, te weinig verdient voor een vrijesectorhuurwoning of koopwoning en hiermee eigenlijk gedwongen wordt om buiten Veenendaal op zoek te gaan naar een betaalbare (koop)woning?”
“De mensen die op zoek zijn naar een woning in Veenendaal zijn vooral mensen die hier geboren en getogen zijn”, zegt Jeroen. “Deze mensen wonen al hun hele leven in Veenendaal. Ze zijn hier naar de basis- en middelbare school gegaan, hebben vrienden en vriendinnen gemaakt bij sportverenigingen, de kerk, moskee of andere vormen van samenkomst. Dat sociale aspect moet je koesteren en in stand houden. Het door de gemeente bijdragen aan het welbevinden van haar inwoners is niet in geld uit te drukken en van onschatbare waarde.”
De bovengrens voor een sociale koopwoning ligt in 2020 op € 310.000. In 2021 zal dit bedrag verhoogd worden naar€ 325.000. In Veenendaal zal de komende jaren 30% van de nieuw te bouwen woningen bestemd zijn voor sociale woningbouw. Dit zal per 2021 een mix zijn van huurwoningen met een huurprijs van maximaal € 752,33 per maand en koopwoningen met een vraagprijs van maximaal € 325.000.

Meer dan gemiddelde

De overige 70% is bedoeld voor woningbouw, waarbij de koopwoningen een vraagprijs van € 325.000 of meer zullen hebben. Om als alleenstaande € 325.000 te kunnen lenen bij een bank moet je ongeveer € 64.000 bruto op jaarbasis verdienen. Dat is meer dan twee keer wat de gemiddelde inkomensontvanger in Veenendaal verdient. “Is er überhaupt wel zo’n groot deel van de Veenendaalse bevolking dat een dergelijk hypotheekbedrag kan lenen of worden hiermee bewust of onbewust mensen van buiten Veenendaal naar onze gemeente gelokt?”
Donderdag 17 december is door de SP Veenendaal een motie ingediend om het percentage voor sociale woningbouw uit te breiden van 30% naar 40%. Naast de SP was ook DENK voor deze motie en alle andere lokale politieke partijen waren tegen. “Het lijkt er inderdaad op dat nagenoeg alle lokale politici een soort van Wassenaar aan de A12 willen creëren. Of is er sprake van een bepaalde mate van onwetendheid bij de overige politici en overzien zij de gevolgen niet van dit huidige woningbeleid?”

Oplossingen

Woningen die bedoeld zijn voor permanente bewoning moeten in Nederland voldoen aan het Bouwbesluit, zodat de voorschriften voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu blijven gewaarborgd. “Naast de traditionele steenbouwwoningen zijn er talloze manieren om een kwalitatief goede en tevens betaalbare woning te bouwen die voldoet aan het Bouwbesluit”, betoogt Jeroen.
“Hierbij valt te denken aan woningen van hout, staal, beton of een combinatie hiervan, een woning waarbij een zeecontainer als basis wordt genomen, woningen die uit een 3D-betonprinter komen rollen en er is onlangs zelfs een woning gebouwd van gerecycled plastic. Daarnaast neemt de vraag naar ‘kleine woningen’ - tiny houses - steeds meer toe. Ten slotte staan er kantoorpanden leeg die omgebouwd kunnen worden naar wooneenheden. Alleen de Nederlandse overheid al bezat in 2016 maar liefst 6,3 miljoen vierkante meter aan leegstaande gebouwen.”
Jeroen merkt op dat de mensen die zich hebben aangemeld voor zijn initiatief openstaan voor bovengenoemde alternatieven, mits het niet ten koste gaat van de kwaliteit en het wooncomfort. “Deze alternatieven zijn over het algemeen sneller te bouwen, minder schadelijk voor het milieu en betaalbaarder dan de traditionele woningbouw.“

Daad bij het woord voegen

“Iedereen doet mee” luidt de titel van het Raadsprogramma gemeente Veenendaal 2018-2022. “De behoeften, ideeën en de kracht in de samenleving staan centraal in de aanpak van maatschappelijk opgaven” is te lezen op pagina 6 van dit Raadsprogramma. In de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 wordt het volgende vermeld: “We voldoen aan de woningbehoefte voor alle Veenendalers. We hebben voldoende woningen voor starters en woningen voor de eigen aanwas.”
Om de doelstellingen uit de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 te realiseren en de titel “Iedereen doet mee” van het Raadsprogramma niet alleen bij woorden te laten, adviseert Jeroen de lokale politici en onze gemeente met een open vizier naar dit vraagstuk te kijken. “Niet iedere woningzoekende Veenendaler kan en wil in een stenen woning met een vraagprijs van € 325.000 of meer wonen. Er zijn partijen in onze eigen gemeente die betaalbare alternatieven kunnen aanbieden die voldoen aan het Bouwbesluit. Maak daar gebruik van. Bundel de krachten. Stem de woonbehoefte plus financiële mogelijkheden van de woningzoekende Veenendaler af met de nieuw te bouwen woningen en zorg dat er echt voor iedereen een betaalbaar plekje is in onze gemeente. We zien nu in een ‘crisissituatie’ hoe snel we dingen voor elkaar kunnen krijgen.

Als dit vraagstuk hoog op de prioriteitenlijst had gestaan, had het woningtekort in Nederland nooit in tien jaar tijd hoeven oplopen van 133.782 naar 331.000. Waar wachten we op? Gebruik alle bouwcapaciteit die zich aanbiedt en sta open voor innovatie en creativiteit. Dan hebben we dit tekort sneller weggewerkt dan we ons misschien kunnen voorstellen.” 

Jeroen sluit af met: “Beste gemeente Veenendaal en lokale politici. Weet alstublieft goed, wat u met de laatste beschikbare grond in Veenendaal doet.”